Il contratto 4+4: lo standard della locazione in Italia
Il contratto di locazione a canone libero, comunemente chiamato "4+4", è la forma più diffusa di affitto abitativo in Italia. Si rinnova automaticamente alla scadenza dei primi 4 anni per altri 4, salvo disdetta motivata del locatore. La disciplina è contenuta nella Legge 431/1998, che ha sostituito il vecchio equo canone.
Il proprietario può fissare liberamente il canone mensile, senza vincoli di importo. L'unico limite è il buon senso di mercato: un canone troppo alto significa appartamento vuoto, uno troppo basso significa rinunciare a reddito.
Le differenze tra 4+4 e 3+2 (canone concordato)
Molti confondono il contratto libero 4+4 con il contratto a canone concordato 3+2. Le differenze sono sostanziali:
- Durata: il 4+4 dura otto anni totali, il 3+2 cinque anni
- Canone: nel 4+4 è libero, nel 3+2 è vincolato agli accordi territoriali
- Fiscalità: il 3+2 offre agevolazioni fiscali sia al proprietario (cedolare secca al 10% invece del 21%) che all'inquilino
- Disdetta: nel 4+4 il proprietario può non rinnovare solo alla prima scadenza e solo per motivi specifici (art. 3 L. 431/98)
Le clausole essenziali del contratto
Un contratto di locazione 4+4 ben fatto deve includere:
- Dati delle parti: nome, cognome, codice fiscale, residenza di locatore e conduttore
- Descrizione dell'immobile: indirizzo, dati catastali (foglio, particella, subalterno), classe energetica APE
- Canone e modalità di pagamento: importo mensile, data di scadenza, IBAN o modalità di versamento
- Cauzione: massimo 3 mensilità (art. 11 L. 392/78), da restituire a fine locazione con interessi legali
- Spese condominiali: ripartizione tra proprietario e inquilino secondo le tabelle millesimali
- Aggiornamento ISTAT: clausola che lega l'aumento annuale all'indice FOI (massimo 75% della variazione)
- Divieto o autorizzazione a subaffittare
- Stato dell'immobile alla consegna: meglio allegare un verbale di consegna con foto
La registrazione: obbligatoria e a carico di entrambi
Il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma. Si può fare online tramite il portale RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari). Le spese di registro sono pari al 2% del canone annuo, con un minimo di €67, e sono divise a metà tra le parti, salvo patto diverso.
In alternativa, il proprietario può optare per la cedolare secca al 21%, che sostituisce IRPEF, imposta di registro e imposta di bollo. Con la cedolare secca non si applica l'aggiornamento ISTAT: il canone resta invariato per tutta la durata.
Quando il proprietario può rifiutare il rinnovo
Alla scadenza dei primi 4 anni, il proprietario può dare disdetta solo per i motivi tassativi previsti dall'art. 3 della Legge 431/1998:
- Destinare l'immobile a uso proprio, del coniuge, dei genitori, o dei figli
- Vendere l'immobile (ma l'inquilino ha diritto di prelazione)
- Ristrutturazione integrale dell'edificio
- L'inquilino dispone di un altro alloggio idoneo nello stesso comune
La disdetta va comunicata con raccomandata A/R almeno 6 mesi prima della scadenza. Alla seconda scadenza (dopo 8 anni), entrambe le parti possono recedere liberamente con lo stesso preavviso.
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